Artículo · Casos reales
VeriFactu si alquilas un local: la obligación que pilla por sorpresa a los arrendadores
Por Pablo Fernández GarcíaRevisado el 5 min de lectura
Qué cambió en la revisión del 26 de julio de 2026
Se añadió un apartado sobre si hay obligación de facturar el alquiler de vivienda, con los tres supuestos que sí obligan: inquilino que se deduce el gasto, alquiler turístico con servicios y garaje o trastero alquilados aparte.
Miles de particulares alquilan un local, una oficina o una nave, emiten cada mes su factura con IVA… y no se consideran "empresarios". Hacienda sí los considera: el arrendador de un inmueble con IVA es sujeto pasivo que debe facturar. Y donde hay obligación de facturar, VeriFactu entra en escena.
En esta guía
Primero, sitúate: ¿tu alquiler lleva factura?
- Vivienda habitual: el alquiler está exento de IVA y no exige factura. VeriFactu no pinta nada aquí. (La mayoría de caseros de vivienda pueden dejar de leer.)
- Local, oficina, nave, plaza de garaje suelta: operación sujeta a IVA (21 %) con obligación de emitir factura mensual al inquilino. Aquí sí hablamos de VeriFactu.
¿Hay obligación de emitir factura por el alquiler de una vivienda?
Con carácter general, no, y conviene explicarlo porque es una de las dudas que más se repiten. El arrendamiento de vivienda destinada a uso habitual está exento de IVA, y esa exención arrastra la consecuencia práctica: no hay obligación de expedir factura al inquilino. Basta con el recibo del alquiler y el contrato como justificantes. Si no hay factura, no hay nada que VeriFactu pueda regular.
Ahora bien, hay tres matices que sí cambian la respuesta:
- Si el inquilino te la pide para deducirse el gasto porque es una empresa o un autónomo que usa la vivienda como sede de su actividad, la operación deja de estar exenta y sí hay que facturar con IVA. Ahí entras.
- El alquiler turístico o de temporada con servicios de hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción) tributa como actividad hotelera al 10 % y obliga a facturar.
- El garaje o el trastero alquilados aparte de la vivienda van con IVA y con factura, aunque el piso no.
Resumiendo: si eres casero de vivienda habitual «de toda la vida», VeriFactu no va contigo. Si en algún momento emites facturas con IVA por un arrendamiento, la respuesta cambia y sigue mandando la misma regla que en el resto del sitio: lo decisivo es con qué las emites.
La regla práctica para arrendadores
La obligación depende de con qué emites la factura, no de cuántas emitas:
| Cómo facturas hoy | ¿VeriFactu? | Desde |
|---|---|---|
| Plantilla de Word/Excel que repites cada mes | Sí: es un medio informático no adaptado | 01·07·2027 |
| Programa de facturación o te la hace la gestoría con su software | Sí (el software deberá estar adaptado; si factura tu gestoría, el suyo) | 01·07·2027 |
| Factura manuscrita en talonario de papel | No, mientras no uses medios informáticos | — |
Si el inmueble es de una sociedad patrimonial, la fecha se adelanta al 1 de enero de 2027. Quedan — y — días respectivamente; el detalle, en el calendario.
Tres errores frecuentes de los caseros de local
- "Esto es solo para empresas de verdad". No: la obligación nace de emitir factura con medios informáticos, aunque tu única actividad sea un alquiler.
- "Mi gestoría ya se ocupa". Pregunta explícitamente si el software con el que te emiten las facturas cumplirá el RD 1007/2023: la responsable de la factura sigues siendo tú.
- "Sigo con mi Word, total, nadie lo mira". Las sanciones por usar sistemas no adaptados son de hasta 50.000 € por ejercicio, sin necesidad de que exista fraude.
Un apunte para quien tiene varios inmuebles
Si alquilas más de un local, o mezclas locales (con IVA) y viviendas (exentas), la obligación de VeriFactu nace solo por las operaciones que llevan factura, es decir, las de los locales. Pero cuidado con un efecto práctico: si decides usar un programa de facturación para el conjunto de tu actividad de arrendamiento, todo lo que emitas con él deberá salir de un sistema conforme. Muchos arrendadores con dos o tres locales encuentran el equilibrio en la aplicación gratuita de la AEAT para las facturas mensuales, dejando su hoja de cálculo solo para el control interno de cobros y gastos, que puede seguir en Excel sin problema. Así separas con claridad lo que la norma regula (emitir la factura) de lo que no toca (tu contabilidad doméstica del alquiler).
Qué hacer este año
2026 es el año cómodo para decidir: prueba la aplicación de la AEAT (necesitarás certificado digital o Cl@ve), o confirma con tu gestoría su plan de adaptación. Y si tienes dudas de si tu caso concreto entra, el test de 30 segundos te lo aclara.
Preguntas rápidas
Alquilo un local con IVA, ¿me afecta VeriFactu?
Sí, si emites la factura con medios informáticos (Word, Excel, un programa o la gestoría con su software). El alquiler de local está sujeto a IVA y obliga a facturar, y ahí entra VeriFactu desde 2027.
¿Y si alquilo una vivienda?
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA y no exige factura, así que VeriFactu no aplica. La obligación surge con locales, oficinas, naves o plazas de garaje sueltas.
Mi gestoría me hace las facturas, ¿me despreocupo?
No del todo. Pregunta por escrito si el software con el que te factura cumplirá el RD 1007/2023: la responsable de la factura sigues siendo tú.