Artículo · Casos reales
VeriFactu si alquilas un local: la obligación que pilla por sorpresa a los arrendadores
Miles de particulares alquilan un local, una oficina o una nave, emiten cada mes su factura con IVA… y no se consideran "empresarios". Hacienda sí los considera: el arrendador de un inmueble con IVA es sujeto pasivo que debe facturar. Y donde hay obligación de facturar, VeriFactu entra en escena.
Primero, sitúate: ¿tu alquiler lleva factura?
- Vivienda habitual: el alquiler está exento de IVA y no exige factura. VeriFactu no pinta nada aquí. (La mayoría de caseros de vivienda pueden dejar de leer.)
- Local, oficina, nave, plaza de garaje suelta: operación sujeta a IVA (21 %) con obligación de emitir factura mensual al inquilino. Aquí sí hablamos de VeriFactu.
La regla práctica para arrendadores
La obligación depende de con qué emites la factura, no de cuántas emitas:
| Cómo facturas hoy | ¿VeriFactu? | Desde |
|---|---|---|
| Plantilla de Word/Excel que repites cada mes | Sí: es un medio informático no adaptado | 01·07·2027 |
| Programa de facturación o te la hace la gestoría con su software | Sí (el software deberá estar adaptado; si factura tu gestoría, el suyo) | 01·07·2027 |
| Factura manuscrita en talonario de papel | No, mientras no uses medios informáticos | — |
Si el inmueble es de una sociedad patrimonial, la fecha se adelanta al 1 de enero de 2027. Quedan — y — días respectivamente; el detalle, en el calendario.
Tres errores frecuentes de los caseros de local
- "Esto es solo para empresas de verdad". No: la obligación nace de emitir factura con medios informáticos, aunque tu única actividad sea un alquiler.
- "Mi gestoría ya se ocupa". Pregunta explícitamente si el software con el que te emiten las facturas cumplirá el RD 1007/2023: la responsable de la factura sigues siendo tú.
- "Sigo con mi Word, total, nadie lo mira". Las sanciones por usar sistemas no adaptados son de hasta 50.000 € por ejercicio, sin necesidad de que exista fraude.
Qué hacer este año
2026 es el año cómodo para decidir: prueba la aplicación de la AEAT (necesitarás certificado digital o Cl@ve), o confirma con tu gestoría su plan de adaptación. Y si tienes dudas de si tu caso concreto entra, el test de 30 segundos te lo aclara.